Nel primo semestre del 2025, il settore logistico e industriale in Italia ha confermato il suo ruolo di target primario per gli investimenti immobiliari. Secondo il report di JLL, gli investimenti hanno raggiunto quota 800 milioni di euro, registrando un aumento del 66% su base annua. Questo volume rappresenta circa il 15% del totale degli investimenti immobiliari nazionali.
La crescita è stata particolarmente marcata nel primo trimestre, con una successiva stabilizzazione nel secondo, ma la compressione dei rendimenti netti prime (-10 bps) fino al 5,4% testimonia un rinnovato interesse e fiducia da parte degli investitori.
Take-up e domanda nel mercato delle locazioni logistiche
Il mercato delle locazioni logistiche ha registrato 950.000 mq di take-up nel primo semestre del 2025. I 3PL (Third-Party Logistics) si confermano leader nella domanda, coprendo il 50% del totale, seguiti dal settore retail (24%) e dai manufacturer (20%), in forte crescita.
Questa domanda solida, pur in un contesto più selettivo rispetto al 2024, evidenzia la resilienza del settore logistico e industriale in Italia. Le aziende mostrano però tempistiche decisionali più dilatate a causa dell’attuale scenario economico.
Performance del capital markets logistico
Le performance del capital markets sono state influenzate dalla chiusura di importanti operazioni iniziate nel 2024. Due portafogli, ciascuno superiore ai 200 milioni di euro, hanno rappresentato circa il 70% dei volumi transati. Le operazioni rimanenti si sono attestate sotto i 50 milioni.
JLL segnala un outlook positivo anche per il secondo semestre, con nuove operazioni in fase di chiusura che dovrebbero sostenere ulteriormente i volumi nel settore logistico e industriale in Italia.
Distribuzione geografica del take-up e andamento dei canoni
Il 73% dell’assorbimento si è concentrato nel Nord Italia, il 17% al Centro e il 10% al Sud. Il mercato continua a premiare aree strategiche come Milano, Roma e Bologna.
I canoni prime sono aumentati su base trimestrale in:
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Milano: 70 €/mq
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Roma: 69 €/mq
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Bologna: 67 €/mq
Stabili invece in Veneto (58 €/mq) e Torino (50 €/mq). I canoni last mile restano intorno ai 110 €/mq sia a Milano che a Roma, con punte più alte per operazioni BTS.
Sviluppi in corso e andamento degli spazi
Nel primo semestre 2025 sono stati completati oltre 1 milione di mq di nuovi progetti logistici, oltre il 50% dei quali di tipo speculativo.
Il vacancy rate degli immobili di grado A è salito leggermente al 4,5%, ma resta su livelli fisiologici. La maggior parte del take-up ha riguardato immobili di dimensioni inferiori ai 25.000 mq (oltre il 70% in termini numerici).
Commenti degli esperti JLL
“Il settore logistico e industriale in Italia conferma la propria attrattività con volumi in crescita e compressione dei rendimenti. Gli investitori cercano asset di qualità in location strategiche”, afferma Elena Di Biase, Head of Logistics Capital Markets di JLL Italia.
“Dopo anni di espansione, il mercato assiste a una fisiologica contrazione. Tuttavia, i fondamentali restano solidi, e ci aspettiamo un secondo semestre dinamico, grazie ai progetti in corso e all’interesse crescente dei manufacturer”, aggiunge Renato Loffredo, Head of Logistics Agency & Data Centre di JLL Italia.
Prospettive positive per il 2025
Il settore logistico e industriale in Italia resta uno dei più solidi e promettenti per investitori e occupier. Il 2025 si preannuncia come un anno di ulteriore consolidamento, con particolare focus su asset ad alto valore aggiunto, location strategiche e sviluppo di nuova qualità.
