Il mercato logistico italiano 2025 conferma la sua attrattività per gli investitori, con circa 1,3 miliardi di euro investiti nei primi nove mesi dell’anno, in crescita del 7% rispetto al 2024. Gli investimenti rappresentano circa il 15% del totale investimenti immobiliari in Italia, con oltre 400 milioni di euro concentrati nel Q3.
Secondo JLL, leader nella consulenza immobiliare, il settore industriale e logistico resta il target principale per capitali Core, Core Plus e Value-Add, a testimonianza dei solidi fondamentali del mercato e dell’outlook positivo.
Mercato capitali logistico 2025
Le transazioni capital markets hanno beneficiato di operazioni avviate nel 2024 e di asset singoli superiori a 100 milioni di euro nel Q3 2025. Gli investitori Core italiani ritornano sul mercato alla ricerca di un profilo di rischio-rendimento competitivo rispetto ad altri mercati EMEA.
Il mercato attrae anche capitali opportunistici con focus su qualità costruttiva, fungibilità e localizzazione degli immobili. La compressione del prime yield al 5,4% conferma l’ottimismo degli operatori e prevede ulteriori riduzioni nei prossimi mesi, sostenendo la crescita dei volumi di investimento.
Take-up e locazioni 2025
Il take-up del mercato logistico italiano 2025 ha raggiunto 1,6 milioni di mq, stabile rispetto al 2024, grazie al contributo dei 3PL, che rappresentano circa il 50% della domanda, seguiti dal retail (27%) e dai settori produttivi (16%).
Nel Q3 si è registrata una ripresa dei volumi (+24% YoY) con lease pari al 41%, Built-to-Own al 28% e Pre-let al 31%. Gli end user assumono un ruolo crescente, preferendo soluzioni su misura per le proprie esigenze operative.
Dimensioni, localizzazione e canoni
Oltre il 70% delle operazioni riguarda immobili inferiori a 25.000 mq, mentre la fascia tra 25-50.000 mq rappresenta circa il 20%. Solo 5 operazioni superano i 50.000 mq, prevalentemente Built-to-Own e Built-to-Suit.
Geograficamente, l’80% dell’assorbimento si concentra nel Nord Italia. I canoni prime rimangono stabili: Milano 70 €/mq, Roma 69 €/mq, Bologna 67 €/mq, Veneto 58 €/mq e Torino 50 €/mq. Gli asset last-mile mantengono 110 €/mq, con possibili incrementi per operazioni su misura.
Sviluppo e outlook 2025
Nei primi nove mesi del 2025 sono stati completati oltre 1,6 milioni di mq di nuovi sviluppi, per il 50% di tipo speculativo. Gli operatori confermano interesse per immobili di Grado A, strategicamente posizionati e capaci di creare valore locativo e di rivendita.
Gli investitori Core rimangono selettivi, ma aperti a opportunità uniche con pricing competitivo. Il mercato logistico italiano 2025 mostra solidità dei fondamentali e prospettive positive per la chiusura dell’anno.
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