23 Apr 2024

JLL: nel Q1 2024 il settore logistico e industrial rimane uno dei principali target di investimento

 

Il 97% del totale dei capitali investiti è di origine internazionale.

 

MILANO - Nel primo trimestre del 2024, il settore logistico e industriale ha attratto circa 300 milioni di investimenti, posizionandosi come il secondo settore per volume di investimenti nel trimestre, subito dopo gli uffici. Questo rappresenta circa il 16% del totale degli investimenti.
Nonostante il clima di incertezza geopolitica abbia influenzato un calo annuale, il settore rimane uno dei principali obiettivi di investimento nell'ambito del mercato italiano, grazie alla forte domanda di spazi e alle buone performance degli utilizzatori.

 

Alcuni dei principali punti evidenziati nell'analisi condotta da JLL, importante società di consulenza nel settore immobiliare e gestione degli investimenti, includono il continuo interesse degli investitori internazionali nel mercato italiano, con una massiccia partecipazione di capitali nel settore logistico.

 

Nonostante le incertezze di mercato e il tipo di prodotto trattato abbiano portato a una diminuzione delle transazioni nel trimestre, i settori logistico e produttivo mantengono solidi fondamentali che attraggono sia investitori nel settore tradizionale della logistica che nel "long income".

 

I rendimenti prime sono rimasti stabili al 5,2% netto su lordo, con aspettative di stabilità per il 2024. La prospettiva di una diminuzione dell'inflazione su scala globale e di una riduzione dei tassi di interesse suggeriscono un outlook moderatamente positivo, con previsioni di una maggiore attività di investimento nei mesi a venire.

 

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, la domanda ha portato a un assorbimento di circa 563 mila mq, in linea con la media degli ultimi 5 anni, sebbene inferiore al record del Q1 2023. I retailer tradizionali stanno rivisitando le proprie catene di approvvigionamento, mentre il settore dell'e-commerce sta subendo una stabilizzazione dopo un periodo di rapida crescita, con un incremento dell'outsourcing verso i fornitori di servizi logistici di terze parti (3PL).

 

L'attività nel settore logistico durante il primo trimestre del 2024 è stata caratterizzata principalmente da operazioni di logistica di prossimità e standard di tipo Built-to-Own e Built-to-Suit. La fascia dimensionale più ridotta, sotto i 25.000 mq, ha rappresentato il 64% delle operazioni in termini numerici e il 39% dell'assorbimento in metri quadrati.

 

Le operazioni che hanno riguardato superfici tra i 25.000 e i 50.000 mq hanno rappresentato il 28% delle operazioni e il 40% dell'assorbimento.

 

Le operazioni relative a superfici superiori a 50.000 mq sono state più limitate, rappresentando solo l'8% del totale in termini numerici e il 21% dell'assorbimento. Queste operazioni coinvolgono asset Built-To-Own e asset speculativi in costruzione, che rispondono a una domanda guidata da tempistiche flessibili.

 

Dal punto di vista geografico, il 79% delle operazioni è stato concentrato nel Nord Italia, il 18% nel centro e solo il 3% al Sud. Il forte dinamismo del settore ha portato ad un aumento dei canoni in tutti i principali mercati. I canoni prime sono cresciuti a 67 euro/mq a Milano e Roma (+8% anno su anno), a 57 euro/mq in Veneto (+10% anno su anno), 65 euro/mq a Bologna (+10% anno su anno) e 50 euro/mq a Torino (+4% anno su anno). Per gli asset last mile, i canoni prime sono rimasti stabili a circa 110 euro/mq a Milano e Roma, con picchi legati a operazioni BTS personalizzate.

 

Nonostante le incertezze dell'anno, l'attività di sviluppo è rimasta sostenuta. Nel primo trimestre sono stati completati circa 440.000 mq di progetti, un dato superiore alla media quinquennale per il primo trimestre. Il 40% di questi progetti è stato realizzato in modalità speculativa, il 38% in modalità Build-to-Suit (BTS) e il 22% in modalità build-to-own (BTO).

 

“La limitata attività registrata nel primo trimestre 2024 riflette il quadro di incertezza che ha caratterizzato il 2023 ed un ritardo nella chiusura delle operazioni in corso. Ha, d’altro canto, anche confermato alcuni trend significativi. Innanzitutto, l’interesse degli investitori istituzionali nell’attuazione di una strategia di aggregazione di prodotto da riposizionare in location prime. In secondo luogo, il persistere di una view positiva sugli sviluppi, sia speculativi che in built to suit. Infine, una confermata attenzione a opportunità di investimento di lungo periodo su immobili locati ad operatori industriali, non solo strettamente logistici, con fondamentali solidi” ha commentato Elena Di Biase, Head of Logistics Capital Markets di JLL Italia “Il trimestre ha tuttavia anche evidenziato crescente domanda di prodotto, che ci attendiamo porti a volumi transati in crescita nei prossimi trimestri.”.

 

“Il primo trimestre dell’anno ha confermato le ottime performance a livello di take-up, seppure in leggera contrazione rispetto allo stesso periodo dello scorso anno” prosegue Renato Loffredo, Head of Logistics Last Mile & Industrial Agency“Dopo la crescita record degli ultimi anni i canoni stanno raggiungendo una fase di stabilità, eccetto nei mercati ancora caratterizzati da scarsa disponibilità di prodotto di qualità che ancora testimoniano la presenza di margini di crescita. Si stima che nei prossimi mesi la domanda si manterrà sostenuta, caratterizzata sempre più da una consolidata importanza dei requirement ESG, anche per gli operatori 3PL che basavano la loro attenzione prevalentemente su esigenze strettamente operative”.

 

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