World Capital Group (WCG) presenta la 40ª edizione del Borsino Immobiliare della Logistica – H2 2025, realizzata in collaborazione con Scenari Immobiliari.
Questa edizione segna un vero cambio di paradigma: il report evolve in una mappa dinamica dell’intero territorio nazionale, superando i tradizionali confini amministrativi per offrire una lettura oggettiva della vocazione logistica dei territori italiani.
Dall’Atlante della Logistica a un nuovo modello di analisi
Il progetto si inserisce nel percorso di ricerca avviato nel 2012 con l’Atlante della Logistica, sviluppato da WCG in collaborazione con i-LOG – Centro sulla Logistica e la Supply Chain della LIUC – Università Cattaneo.
L’obiettivo è ora quello di identificare in modo strutturato e scientifico l’idoneità dei territori italiani a ospitare attività logistiche, attraverso un approccio basato su dati omogenei e confrontabili.
Nasce l’indice ReEAT[L]: idoneità e attrattività logistica
Il cuore della nuova edizione è rappresentato dall’indice ReEAT[L] – Real Estate Eligibility and Attractiveness of Territories Logistics, con valori compresi tra 0 e 100.
L’indice, elaborato dal Dipartimento Research di WCG, si basa su un ampio set di indicatori che comprende domanda e offerta, popolazione, livelli di reddito, stock immobiliare, accessibilità infrastrutturale, fragilità territoriale, canoni di locazione e rendimenti immobiliari.
Il ReEAT[L] misura il grado di idoneità e attrattività di ciascun territorio per il settore immobiliare logistico ed è definito a livello comunale, consentendo una lettura estremamente puntuale del Paese.
Regioni, Aree e Sub Aree Logistiche
L’analisi ha permesso di individuare una struttura territoriale articolata in:
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9 Regioni Logistiche (RL)
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68 Aree Logistiche (AL)
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161 Sub Aree Logistiche (SAL)
Tutti questi livelli derivano dall’aggregazione dei dati comunali, che rappresentano l’unità di base del modello. Gli indici delle RL, AL e SAL sono calcolati come media dei valori dei comuni che le compongono.
Solo il 26% dei comuni è potenzialmente idoneo
Dallo studio emerge che solo 2.065 comuni italiani, pari a circa il 26% del totale, presentano caratteristiche idonee a ospitare asset logistici.
Di questi:
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1.082 comuni ospitano già insediamenti logistici;
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5.839 comuni non risultano idonei allo sviluppo di attività logistiche.
In termini di diffusione reale, solo il 13,7% dei comuni italiani ospita oggi immobili logistici, evidenziando una forte concentrazione territoriale del settore.
Mercato immobiliare: investimenti selettivi e qualità al centro
Il Borsino include anche il tradizionale set informativo sul mercato immobiliare logistico — valori, domanda e offerta, take-up e rendimenti — rielaborato secondo la nuova classificazione territoriale RL, AL e SAL.
Il mercato si mantiene attivo, ma con una domanda sempre più selettiva, orientata verso immobili di elevata qualità, efficienti dal punto di vista energetico e coerenti con il contesto territoriale di riferimento.
Logistica asset strategico per il sistema economico
“Nel 2025 la logistica si conferma un’asset class strategica non solo per gli investitori, ma per l’intero sistema economico nazionale”, ha dichiarato Marco Clerici, Head of Research & Advisory di WCG.
Gli investimenti hanno superato i 2,23 miliardi di euro, pari a oltre il 18% dei volumi complessivi, spingendo WCG ad approfondire ulteriormente l’analisi territoriale per supportare in modo strategico le decisioni degli operatori.
Un settore resiliente e sempre più legato al territorio
Secondo Federico Rivolta, Direttore Area Ricerca di Scenari Immobiliari, la seconda metà del 2025 ha segnato una ripresa di dinamicità del mercato, permettendo di superare i livelli di investimento del 2024.
Il comparto logistico ha dimostrato una forte capacità di adattamento alle crisi finanziarie, alla pandemia e alle tensioni geopolitiche, grazie alla sua trasversalità con produzione e consumi e a un legame sempre più diffuso con il territorio.
La preview dello studio è scaricabile a questo link
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